خطرات مشارکت در ساخت : قرارداد مشارکت در ساخت علاوه بر نکات بسیار مثبتی که دارد می تواند خطراتی نیز به همراه داشته باشد زیرا اگر یکی از طرفین قرارداد فرد مناسبی نباشد موجب میشود که خطرات و آسیب‌های زیادی برای طرف دیگر قرارداد مشارکت بوجود آید.
این خطرات مشارکت در ساخت مشکلات زیاد حقوقی برای طرفین ایجاد می‌نماید؛ در قرارداد مشارکت در ساخت برای سازنده‌‌ها احتمال بیشتر سوءاستفاده وجود دارد.
مشارکت در ساخت
همانطور که از نامش پیداست توافقی دو طرفه را که در آن هر کدام سهمی در ساخت یک بنا خواهند داشت مشارکت در ساخت می نامند. برای درک بیشتر اگر کسی زمین یا خانه ای کلنگی داشته باشد؛ اما سرمایه و تخصص کافی برای ساخت نداشته باشد می تواند از مشارکت در ساخت استفاده نماید. در واقع می تواند با یک سازنده به توافق برسد که آن خانه کلنگی یا زمین را با سرمایه و تخصص خود به آپارتمانی تبدیل کند. پس از ساخت طبق توافق در سود این ساخت و ساز شریک می شود.
قرارداد مشارکت در ساخت همانگونه که مزایایی برای دو طرف معامله دارد، می تواند خطراتی را نیز به دنبال داشته باشد. کلاهبرداری در این زمینه نیز می تواند هم از طرف مالک و هم از طرف سازنده صورت بگیرد و باعث ضرر یکی از طرفین گردد.
مزایای مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت دارای مزایایی است که در ادامه به برخی از آن‌ها اشاره می‌کنیم:
حفظ سرمایه: شما ممکن است سرمایه کافی برای ساخت یک پروژه را نداشته باشید؛ بنابراین مجبورید ملک خود را بفروشید و برای خرید ملک جدید ممکن است ضرری متحمل شوید. با مشارکت در ساخت شما می‌توانید نه تنها سرمایه خود را حفظ کنید بلکه آن را افزایش دهید.
کاهش هزینه: با قرارداد مشارکت در ساخت، مالک از هزینه‌های اضافی رهایی پیدا می‌کند و همچنین در وقت او نیز صرفه‌جویی میشود.
نوسازی ملک: ملک نوسازی میشود و خدمات رفاهی بیشتری در ساختار ساختمان قرار می‌گیرد.
بررسی مشکلات داخلی و خارجی در قرارداد مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت را می‌توان به دو دسته مشکلات داخلی و خارجی تقسیم کرد. مشکلات داخلی از سوی سازنده، مالک یا ملک موضوع قرارداد ناشی می‌شوند، در حالی که مشکلات خارجی خارج از کنترل طرفین قرارداد هستند، اما می‌توان با پیش‌بینی‌های لازم از بروز آن‌ها جلوگیری کرد.
مشکلات داخلی مشارکت در ساخت
- خطرات مرتبط با انتقال سند
- عدم تخصص و تعهد سازنده
- استفاده از مصالح غیر استاندارد
- اختلافات ناشی از تقسیم واحدها
- چالش‌های مربوط به داوری قرارداد
- سوء تفاهم‌ها در مورد تعهدات طرفین
- تأخیر در تحویل ساختمان طبق قرارداد
- مشکلات حقوقی مربوط به مالکیت ملک
- بروز خسارات جانی و مالی در طول پروژه
- ساخت ساختمان برخلاف نقشه‌های تعیین‌شده
- نقص در اجرای تعهدات سازنده در ساخت و ساز
- انتقال غیر مجاز قرارداد به شخص ثالث توسط سازنده
- عدم تطابق کیفیت نهایی ساختمان با استانداردهای مشخص‌شده
موارد خارجی مشارکت در ساخت
- نوسانات شدید اقتصادی و ورشکستگی سازنده
- وقوع شرایط فورس ماژور در طول اجرای قرارداد
تنظیم یک قرارداد اصولی و استاندارد که در آن تمامی این مشکلات و اختلافات احتمالی پیش‌بینی شده و راهکارهای مناسبی برای حل آن‌ها در نظر گرفته شود، می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات مشارکت در ساخت جلوگیری کند. در ادامه، هر یک از این چالش‌ها و مشکلات مشارکت در ساخت بررسی شده و راهکارهای مناسب برای پیشگیری از آن‌ها ارائه میشود.
معایب و خطرات مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت همانطور که مزایایی وجود دارد، معایب و کلاهبرداری‌هایی نیز صورت می‌گیرد. از جمله رایج‌ترین مصادیق کلاهبرداری مشارکت در ساخت در ادامه آورده شده‌است:
1. کلاهبرداری‌ها و پیش فروش پروژه
یکی از خطرات مشارکت در ساخت واگذاری حق پیش فروش پروژه قبل از اتمام به سازنده می‌باشد که می‌تواند ضربه سنگینی به مالک بزند. اگر سازنده فردی سودجو باشد ممکن است پروژه را قبل از اتمام بفروشد و با مبلغی که دریافت می‌کند دست از کار بکشد. بنابراین مالک باید از دادن حق پیش‌فروش به سازنده اجتناب کند.
2. عدم تحویل به موقع پروژه
علیرغم اینکه در قرارداد، سازنده نسبت به زمان تحویل پروژه متعهد میشود ممکن است به تعهدش عمل نکند و برای مالک دردسر ایجاد کند. بنابراین مالک می‌تواند با گرفتن ضمانت از سازنده در صورت عدم تعهد خسارت دریافت کند.
3. خسارات جانی و مالی
از دیگر خطرات مشارکت در ساخت می‌توان به خسارات جانی و مالی اشاره کرد. در پروژه ساخت و ساز به علت شرایط دشوار کاری احتمال وقوع خسارات جانی و مالی زیاد است. بنابراین مالک باید برای جلوگیری از دردسرهای ناشی از آن، همسایگان، کارگران پروژه و همچنین پروژه را بیمه کند.
4. ساخت ملک بر خلاف نقشه از پیش تعیین شده
ساخت ملک برخلاف نقشه از پیش تعیین شده از جمله کلاهبرداری مشارکت در ساخت توسط سازنده است که با نظارت دقیق بر روی اجرای پروژه می‌توانید از آن پیشگیری کنید.
5. کلاهبرداری مالک
کلاهبرداری و خطرات مشارکت در ساخت فقط به سازنده ختم نمی‌شود و مالک نیز می‌تواند در قرارداد مشارکت در ساخت کلاهبرداری کند. بستن قرارداد با چندین سازنده و همچنین پیش فروش کردن زمین و… از جمله کلاهبرداری مشارکت در ساخت توسط مالک می‌باشند.
6. مطابق نبودن پروژه آماده شده با پروژه تعیین شده در قرارداد
شما به عنوان مالک انتظار دارید که در نهایت ساختمانی مطلوب و باکیفیت تحویل بگیرید. اما یکی از مشکلات و خطرات مشارکت در ساخت، برخوردار نبودن ساختمان از استانداردهای کیفی مد نظر شماست.
شما می‌توانید با انعقاد قراردادی کامل و جزئی از خطرات مشارکت در ساخت جلوگیری کنید. برای مثال در قرارداد به طور کامل نوع و میزان مصالح را ذکر کنید.
7. خطرات مرتبط با انتقال سند
پیش از هر کاری باید نحوه محاسبه مشارکت در ساخت را بدانید تا سهم مالک و سازنده را به طور دقیق مشخص کنید. بعد از آن نحوه انتقال سند از اهمیت زیادی برخوردار است و اگر معقول رفتار نکنید ریسک زیادی برای شما دارد. برای انتقال سند سه روش مرسوم است که در ادامه به معرفی و بررسی آن‌ها می‌پردازیم:
انتقال سند در ابتدای قرارداد با گرفتن چک تضمین ضمانت
انتقال سند در ابتدای قرارداد از پر ریسک‌ترین روش‌های انتقال سند می‌باشد. این بدین معنی می‌باشد که شما سازنده را بدون انجام هیچ‌گونه کاری روی پروژه، مالک بخشی از زمین خود می‌کنید. این روش به هیچ عنوان توصیه نمی‌شود.
انتقال سند در انتهای قرارداد با چک تضمین مالک
در این روش، شما یک چک به عنوان چک تضمین به عنوان مالک به سازنده می‌دهید و در پایان پروژه سند را انتقال می‌دهید. این روش از روش اول بهتر است اما چک تضمین ممکن است برای شما دردسر ساز باشد.
انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم
بهترین روش برای انتقال سند، روش انتقال بر اساس قدرالسهم می‌باشد. در این روش در هر مرحله از ساخت و ساز با توجه به اقداماتی که سازنده انجام داده است، بخشی از مالکیت را به نام او می‌زنید.
8. متخصص و متعهد نبودن سازنده
اگر در انتخاب سازنده حساسیت نداشته باشید و با سازنده‌ای نامتخصص و یا غیر متعهد، قرارداد ببندید، می‌تواند باعث بروز مشکلات متعددی شود. بنابراین قبل از مشارکت لازم است درباره سازنده تحقیق کنید و در‌مورد کیفیت پروژه‌هایی که قبلا انجام داده است مطمئن شوید.
انتخاب سازنده برای پروژه مشارکت در ساخت
9. واگذاری قرارداد توسط سازنده به شخص دیگر
واگذاری مسئولیت و تعهد به شخص دیگر از طرف سازنده از دیگر مشکلات مشارکت در ساخت می‌باشد. کلیه تعهدات قرارداد بر عهده سازنده است و حق واگذاری به شخص دیگری را ندارد.
نکات و راهکارهای قانونی برای انعقاد قرارداد
نکاتی وجود دارد که اجرای آن‌ها می‌تواند باعث پیشگیری از خطرات مشارکت در ساخت شود. از مهم‌ترین راهکار‌ها برای جلوگیری از کلاهبرداری‌های مشارکت در ساخت عبارتند از:
- ملک باید سند رسمی داشته باشد.
- میزان سود و زیان تعیین و در قرارداد ذکر شود.
- ضمانت اجرایی وجود داشته‌باشد تا در صورت عدم تعهد توسط طرفین، اجرا شود.
- قبل از انعقاد قرارداد، سازنده باید از ادعای صاحب ملک مطمئن شود.
- بهتر است انعقاد قرارداد در دفاتر وکالت یا اسناد رسمی انجام شود.
No comment