دعاوی تصرف در ساخت و ساز

،دعاوی تصرف در ساخت و ساز شامل سه دسته ذیل می شوند:

• دعوای تصرف عدوانی
• دعوای ممانعت از حق
• دعوای مزاحمت

این موضوع به ویژه در قراردادهای مشارکت در ساخت بسیار حائز اهمیت است.

بیشتر بخوانید: مشاوره حقوقی در صنعت ساختمان

مفهوم اصلی دعاوی تصرف

دعاوی تصرف : در صورتی که موضوع حقی که منشا دعوا است تصرفات قبلی خواهان باشد. یعنی خواهان عملا مال یا حق مورد نظر را در اختیار داشته باشد به آن دعوای تصرف اطلاق میشود. در این رابطه  اینکه خواهان واقعا در دعوا ذی حق باشد یا نباشد در نظر گرفته نمی شود.

در حقیقت قانونگذار به متصرف قبلی مال غیرمنقول که ملک عدوانا از تصرف او خارج شده اجازه داده است. که بدون نیاز به دلایل مالکیت طرح دعوا کند. حتی اگر کسی که عدوانا متصرف شده دلایلی بر مالکیت خود داشته باشد بنابراین قانونگذار خارج کردن املاک از تصرف متصرفین را ممنوع کرده است و از تصرف و متصرف حمایت می کند. 

دعاوی تصرف به زبان ساده :اگر کسی مالی یا حقی را در اختیار داشته باشه و عملا تصرف کند، قانونگذار به این تصرف عملی افراد بها داده و به اینکه شخص واقعا آن حق را دارد یا ندارد توجه نکرده و همین که کسی مال یا حقی را در تصرف (در دست ،اختیار ) خود داشته باشد قانون از آن حمایت می کند.

پس اگر کسی در یک مال غیرمنقول متصرف بوده (مثلا مستاجر بوده یا به رایگان در ملک دیگری ساکن بوده یا ملک خودش بوده و ساکن ملک بوده و..)به این می گویند تصرف و تصرف او به مدت مثلا ۱ سال سابقه تصرف محسوب می شود حالا کسی این ملک را به زور و عدوان از دست متصرف قبلی خارج کند غیر قانونی می باشد و قانونگذار آن را ممنوع کرده است و طرف می تواند علیه کسی که ملک را عدوانا تصرف کرده دعوای تصرف اقامه کند.

انواع دعاوی تصرف

 در قانون انواع دعاوی تصرف به دسته تقسیم شده ­اند که در این بخش به بررسی هر یک از موارد می­پردازیم.

دعوای تصرف عدوانی

 فقط در خصوص مال غیر منقول (یعنی اموال غیر قابل حمل مانند خانه و زمین و… ) موضوعیت دارد بنابراین اگر کسی مال منقول (مثلا اتوموبیل یا موبایل و… )دیگری را متصرف شود نمی توان علیه او دعوای رفع مطرح نمود.

تصرف عدوانی

در واقع به این معنا است که فردی بدون اجازه و بدون مجوز، ملکی را که در تصرف فردی دیگر بوده از تصرف او خارج می کند و خود، تصرف را ادامه می دهد.

تصرف عدوانی کیفری و حقوقی

در تصرف عدوانی حقوقی شما باید به دادگاه حقوقی مراجعه کنید و لازم به ذکر است که نیاز نیست شما مالک ملک باشید. در صورتیکه در تصرف عدوانی کیفری شما الزاماً باید مالک ملک باشید. تفاوت دیگر میان تصرف عدوانی حقوقی و کیفری این است که، در تصرف عدوانی کیفری نیاز به احراز سوءنیت می باشد و در تصرف عدوانی حقوقی سوءنیت جزایی شرط نیست.

دعوای ممانعت از حق

طبق ماده 159،  دعوای ممانعت از حق عبارت است از : تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد. به عبارت دیگر زمانی است که شخصی مانع از استفاده دیگری از ملک، زمین یا خانه خود میشود.

حق انتفاع:

یعنی حق نفع بردن و حق استفاده از مالی که متعلق به شخص نیست. برای مثال ما از ملکی که اجاره کرده ایم حق انتفاع و استفاده داریم.

حق ارتفاق:

یعنی حق کسی که صاحب یک ملک است و به تبع این مالکیت می تواند از ملک دیگر استفاده کند. برای مثال وقتی ما مالک خانه ای هستیم و بخواهیم ماشین خود را پارک کنیم. مجبور میشویم از  کنار درب حیاط همسایه آن را عبور بدهیم.

دعاوی مزاحمت

طبق ماده 160، دعوای مزاحمت عبارت است از : دعوایی که صاحب مال غیر منقول، درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را دارد که نسبت به اموال او مزاحم است. بدون اینکه مال او را از تصرف وی خارج کرده باشد.

تفاوت تصرف عدوانی کیفری با حقوقی

۱-مهمترین فرق بین تصرف عدوانی کیفری با حقوقی ، وجود یا عدم وجود رکن روانی در متصرف عدوان است که برای مجرم شناخته شدن شخص مرتکب، باید توسط قاضی احراز شود که وی میدانسته مال متعلق به غیر است.

۲- در قانون مجازات اسلامی احراز مالکیت ضرورت دارد در حالی که در قانون آیین دادرسی مدنی نیاز یه احراز مالکیت نیست همچنین در قانون آیین دادرسی مدنی احراز سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف (تصرف جدید) خوانده ملاک بوده ولی در قانون مجازات اسلامی نیازی به کشف و احراز سبق تصرف شاکی نمی باشد.

۳- با تقدیم دادخواست حقوقی قابل طرح بوده ولی شکایت کیفری تصرف عدوانی صدور حکم رفع تصرف نیاز به تقدیم دادخواست حقوقی ندارد و صرف شکایت کیفری برای تعقیب جزایی متهم و صدور حکم رفع تصرف کفایت می کند.

نکته : مساله تصرف عدوانی هم از حیث حقوقی و هم از لحاظ کیفری قابلیت رسیدگی و تعقیب دارد فلذا چنانچه در محکمه حقوقی دادخواست رفع تصرف تقدیم دادگاه شده باشد در دادگاه کیفری صرفا باید متهم از حیث جرم تصرف عدوانی موضوع ماده ۶۹۰ ق.م.ا تحت تعقیب واقع شود و مطالبه رفع تصرف در شکایت کیفری عملی لغو به نظر می رسد . طرح شکایت کیفری و تقاضای رفع تصرف عدوانی منوط به احراز مالکیت شاکی است به همین دلیل از غیر مالک قابلیت استماع ندارد و اقامه دعوی تصرف عدوانی در صورتی قابلیت استماع دارد که خواهات دارای سبق تصرف باشد.

مجازات جرم تصرف عدوانی

مجازات جرم تصرف عدوانی طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامي مي گويد هر كس … اقدام به هرگونه … تصرف عدواني يا ايجاد مزاحمت يا ممانعت از حق در موارد مذكور نمايد به مجازات ۱ ماه تا يكسال حبس محكوم مي شود. همچنین دادگاه او را موظف به رفع تصرف عدوانی يا رفع مزاحمت يا ممانعت از حق می‌نمايد.

همچنین از جمله دعاوی غیرمالی می باشد که خواهان باید هزینه ثبت دعاوی غیرمالی را بر اساس تعرفه معین است. که هر ساله از سوی قوه قضائیه تعیین می گردد، ابطال نماید.

مشاوره مالیاتی در صنعت ساختمان

در پایان

سپاس که تا پایان مقاله ما را همراهی کردید. در این مقاله به بررسی ممانعت از حق و مزاحمت ( ملکی ) پرداختیم. حال اگر شما سوال یا مشکلی در زمینه دعاوی تصرف دارید می­توانید با تماس با تیم سازندگان برتر از تجارب وکلای مربوطه استفاده کنید.