مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت: امروزه با وجود ساخت و سازهای متعدد آپارتمان های مدرن و لوکس، ممکن است خیلی از مالکان خانه های قدیمی و کلنگی به فکر فروش یا نوساز کردن ملک خود بیفتند و شاید ترجیح دهند به یکی از این آپارتمان‌های لوکس نقل‌مکان کنند. عده ای از آنها تمایل دارند خانه ی قدیمی خود را بکویند و آن را نوساز کنند.با این که این یک تفکر جالب و مناسبی است اما خیلی ها ممکن است هزینه ی چنین کاری را نداشته باشند و در آخر فروش خانه را تنها گزینه ی خود بدانند. در چنین شرایطی، اینگونه افراد بیاید مطلع باشند که راه دیگری نیز برای ساخت و نوساز کردن خانه ی قدیمی شان وجود دارد که به آن مشارکت در ساخت می گویند.

مشارکت در ساخت به این معناست که یک سازنده و یک مالک با یکدیگر شریک می‌شوند به این شکل که مالک زمین خود را در اختیار سازنده قرار می دهد و سازنده آن را تخریب کرده و به جای آن یک آپارتمان چند واحدی می سازد و در انتها بر اساس توافق نامه ای که در ابتدای کار نوشته می شود طرفین واحدهای آپارتمانی خود را بر می دارند.

در قرارداد مشارکت در ساخت باید چه مواردی قید شود؟

روی چه مواردی در قرارداد مشارکت در ساخت باید با طرف سازنده به توافق برسید؟ باید چگونه قرارداد را تنظیم کنید که از نظر قانونی قابل اعتماد باشد و بتوانید در صورت بروز اختلافات به آن استناد کنید؟

این موارد باید در قرارداد مشارکت در ساخت لحاظ شوند:

• وظایف و تعهدات مالک
• وظایف و تعهدات سازنده
• تعیین ضمانت برای انجام تعهدات
• زمان تحویل ساختمان نهایی
• نسبت سهم هر کدام از طرفین
• نحوه انتقال سند
• پیش‌بینی اختلافات و مشکلات احتمالی بین طرفین
• انتخاب داور برای حل و فصل اختلافات احتمالی

انواع مشارکت در ساخت و ساز

قراردادهای مشارکتی بر اساس قوانین و عرف جامعه به انواع زیر تقسیم می شوند:

• نحوه مشارکت در ساخت و ساز به این صورت است که یک طرف به عنوان مالک زمینی را ارائه می نماید؛ و طرف دیگر تحت عنوان سازنده یا پیمانکار ساختمان هزینه های ساخت و ساز را عهده دار می شود. در انعقاد چنین قراردادی لزومی به ذکر قیمت زمین و … وجود ندارد. تنها کافی است سازنده به عنوان مجری طرح متعهد شود که ساختمان را با کیفیت مورد نظر در زمان معین تحویل می دهد. در نهایت نیز مالک و پیمانکار در کلیت ملک با یکدیگر سهیم می گردند.
• نوع دیگری از قرارداد مشارکت وجود دارد که به صورت مرحله ای است. به این صورت که با به اتمام رسیدن هر مرحله از ساخت و ساز سهمی از ملک به سازنده انتقال می یابد. به عنوان مثال طرفین توافق می کنند با به پایان رسیدن زیرسازی نما و اسکلت بندی، یک دانگ به پیمانکار منتقل شود.
• در قسم دیگر از این قرارداد توافقی بین مالک و سازنده صورت می گیرد؛ مبنی بر این که چنانچه ساخت و ساز به مرحله مشخصی رسید صاحب زمین وکالتی به سازنده بدهد. این وکالت برای انتقال سهم سازنده اعطاء می شود و به این ترتیب او می تواند برای تنظیم سند رسمی وارد عمل گردد.
• گاهی نیز در همان ابتدای امر و پس از انعقاد قرارداد مشارکت سه دانگ از ملک به پیمانکار منتقل می گردد. به این صورت او نیز فرآیند ساخت و ساز را آغاز خواهد نمود.

نحوه مشارکت در ساخت و ساز

در زیر به معرفی انواع قرارداد مشارکت می پردازیم:

• قرارداد مدیریت
• قرارداد پیمان
• قرارداد مشارکت مدنی ساخت
• قرارداد پیمانکاری ساختمان

به طور کلی می‌توان گفت که شرایط مشارکت در ساخت به گونه ای است که می تواند به شما در صاحب خانه شدن و افزایش سود کمک زیادی کند. این راهکار بهترین روش برای کسانی است که می خواهند خانه های قدیمی خود را بفروشند و از پول آن منزل جدید را برای خود خریداری نمایند.

منظور از قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان مسکونی چیست؟

قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان، یک توافقنامه حقوقی است که بین یک نفر سازنده و یک یا چند نفر از متقاضیان یا مالکین، منعقد می‌شود. این قرارداد به منظور ساخت و ساز یک ساختمان مسکونی (معمولاً آپارتمان) یا واحد تجاری برای استفاده مالکین زمین به کار می‌رود. به واسطه این قرارداد، متقاضیان از خدمات یک شرکت پیمانکاری استفاده می‌کنند تا پروژه‌های خود را به اجرا برسانند. در نهایت و مطابق با قرارداد، بخش یا درصدی از پروژه به سازنده تعلق می‌گیرد.

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بین طرفین معامله، صرفا مربوط به جنبه‌های مالی پروژه نمی‌شود و باید شرایط و جزئیات دیگری را نیز در نظر گرفت. برخی از شرایط و جزئیاتی که پیرامون این قرارداد معین می‌شوند عبارتند از:

حقوق و تعهدات طرفین

حقوق و تعهدات سازنده و مالک، باید کاملا واضح و معین باشند. مسئولیت‌های سازنده شامل ارائه خدمات ساخت و ساز، تامین مواد و تجهیزات لازم، رعایت استانداردهای ساخت و ساز، تحویل به‌موقع و با‌کیفیت سازه، و… می‌شوند. فرد مالک نیز باید در زمینه‌های گوناگونی مثل پرداخت هزینه‌های مشارکت، رعایت قوانین و مقررات مربوط به ساخت و ساز و … تعهدات لازم را ارائه دهد.

مشخصات ساختمان

در این بخش، جزئیات فنی و اجرایی ساختمان از قبیل نوع و تعداد واحدهای مسکونی، شمار طبقات، امکانات مشترک ساختمان (مانند پارکینگ، آسانسور، حیاط و … )، نما و سایر مشخصات فنی ساختمان تعیین می‌شوند.

هزینه‌ها و پرداخت‌ها

هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز (مانند هزینه خرید زمین، هزینه ساخت، هزینه مواد و تجهیزات، هزینه طراحی و مهندسی و …) و نحوه پرداخت آن‌ها، از دیگر مواردی هستند که پیش از انعقاد قرارداد مشارکت، باید مورد توجه قرار گیرند. نحوه تخصیص واحدهای مسکونی به مالکین (مانند قرعه‌کشی، توافق نامه‌ای و …) نیز در این بخش مشخص می‌شود.

زمان‌بندی

زمان‌بندی ساخت و ساز مثل زمان شروع و پایان پروژه و زمان تحویل واحدهای مسکونی به متقاضیان، نیز در این بخش معین می‌شوند.

شرایط خاتمه قرارداد

برخی شرایط (مانند عدم پرداخت هزینه‌ها، عدم رعایت شرایط قرارداد و …) منجر به خاتمه معامله خواهند شد. در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، این موارد باید به صورت واضح و روشن بیان شده باشند.

حقوق مالکیت

در این بخش، حقوق مالکیت، پس از تحویل واحدهای مسکونی به متقاضیان توضیح داده می‌شود.

تعارض و حل اختلاف

روش حل اختلافات و تعارضات (مانند داوری، دادگاه و …) که ممکن است در طول اجرای قرارداد رخ دهند، باید کاملا مشخص باشند.

تعیین خسارت و دیرکرد، در صورت عدم اجرای تعهدات ساخت آپارتمان

در متن قرارداد، باید زمان مشخصی برای اجرای پروژه و تحویل واحدها در نظر گرفته شود. در صورتی که سازنده تعهدات خود را در زمان مقرر اجرا نکند، مجبور به پرداخت جریمه یا خسارت به خریدار خواهد بود. لازم است که شرایط پرداخت خسارت نیز از قبل تعیین گردد.  این هزینه ممکن است شامل جبران خسارت‌های مالی، خسارات جانی، خسارات ناشی از تأخیر در تحویل واحدها و … باشد.

به طور کلی، در صورتی که سازنده تعهدات خود را اجرا نکند و این موضوع باعث بروز خسارت‌های مالی یا مادی برای خریدار شود، خریدار مجاز به اتخاذ اقدامات قانونی خواهد بود. این اقدامات می‌تواند شامل اخذ جبران خسارت، لغو قرارداد، درخواست تأخیر در پرداخت هزینه‌ها و … باشد. در هر صورت، توصیه می‌شود که حتما با یک وکیل یا مشاور حقوقی بی‌طرف مشورت کنید تا در صورت بروز این موارد، حقوق و منافع شما حفظ گردد.

کلام آخر

در این مطلب از بتیس، در مورد قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان مسکونی و نکاتی که در این زمینه باید به آن توجه داشته باشید، گفتگو کردیم. به طور کلی، قرارداد مشارکت در ساخت، پیچیدگی‌ها و قوانین مربوط به خود را دارد. برای جلوگیری از اختلافات قانونی در آینده، لازم است که متن قرارداد به صورت دقیق و کامل تنظیم شود و مواردی نظیر تعیین حقوق و تعهدات طرفین، مسئولیت‌ها، حقوق مالکیت و … کاملا مشخص شوند.

مشاوره ساختمانی به سبک دکتر مجتبی برقبانی

برای دریافت مشاوره و ارتباط با ما پیام خود را ارسال کنید.

دکتر مجتبی برقبانی

شماره تماس : 09122445966