موارد اختلاف در مشارکت در ساخت

اختلاف در مشارکت در ساخت : وقوع چه اختلافاتی در قرارداد مشارکت در ساخت را باید پیش‌بینی کنید؟ اختلاف در مشارکت در ساخت در چه زمینه‌هایی رخ می‌دهد؟ باید چه راهکارهایی را برای تخلف طرفین از قرارداد مشارکت در ساخت در نظر بگیرید؟ آیا می‌توانید در این قرارداد شرایط فسخ تعیین کنید؟ به‌عنوان مالک طرف قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانید چه تضمین‌هایی از سازنده برای انجام تعهداتش بگیرید؟ با سازندگان برتر همراه باشید و قراردادی را امضا کنید که امکان بروز اختلافات در آن به حداقل برسد.

مطالعه بیشتر: مشاور فنی حقوقی ساختمان کیست؟

اختلاف در مشارکت در ساخت در چه مواردی رخ می‌دهد؟

به‌عنوان مالکی که می‌خواهید با قرارداد مشارکت در ساخت، زمین یا ملک کلنگی خود را برای ساخت و ساز در اختیار یک سازنده قرار دهید و با او در مالکیت ساختمان نوساز شراکت کنید، باید در هنگام انعقاد قرارداد اختلافات احتمالی را پیش‌بینی کنید و برای آن‌ها راهکارهای مناسب را در نظر بگیرید.

حال سوال این است که چه اختلافاتی ممکن است در طول اجرای قرارداد مشارکت در ساخت میان شما و سازنده رخ دهد؟ اختلاف در مشارکت در ساخت در دو دسته اختلافات قراردادی و اختلافات غیرقراردادی قرار می‌گیرد.

اختلافات قراردادی مشارکت در ساخت

به‌طور کلی اختلافات قراردادی به دو دسته

• اختلاف در تفسیر قرارداد
• و اختلاف در اجرای قرارداد

تقسیم‌بندی می‌شوند. اما هر کدام از این اختلافات در چه شرایطی به‌وجود می‌‌آیند؟

اختلاف در تفسیر قرارداد در شرایطی رخ می‌دهد که قرارداد دارای صراحت کافی نباشد و برای پی بردن به مفاد قرارداد باید آن را تفسیر کنیم. تنظیم صریح و دقیق مفاد قرارداد و مطالعه چندباره قرارداد توسط طرفین می‌تواند ار بروز چنین اختلافاتی پیشگیری کند.

اختلاف در اجرای قرارداد نیز به عدم پایندی طرفین به انجام تعهداتشان مربوط می‌شود. عدم انجام تعهد، تاخیر در انجام تعهد و عدم انجام کامل تعهدات طرفین، منجر به بروز اختلاف در اجرای قرارداد می‌شود.

انتخاب سازنده برای پروژه‌ مشارکت در ساخت

اختلافات غیرقراردادی مشارکت در ساخت

اختلافات غیرقراردادی در قرارداد مشارکت در ساخت به 3 دسته تقسیم‌بندی می‌شوند که عبارت هستند از:

• اختلافات با منشا سازنده
• اختلافات با منشا مالک
• اختلافات با منشا ملک

اختلافاتی که منشا آن‌ها سازنده است، به اهلیت و توان سازنده و انجام تعهدات او ارتباط دارد. برخی از اختلافات مشارکت در ساخت با منشا سازنده به این دلایل به وقوع می‌پیوندند:

• عدم پایبندی سازنده به انجام تعهدات
• تاخیر سازنده در انجام تعهدات
• انجام ناقص تعهدات سازنده
• عدم توان مالی سازنده برای ساخت ملک موضوع قرارداد
• ناتوانی فنی و اجرایی سازنده برای ساخت ملک موضوع قرارداد
• از کارافتادگی سازنده
• تغییر نقشه ساختمانی توافق‌شده در قرارداد توسط سازنده
• استفاده از مصالح و تجهیزات با کیفیت پایین‌تر از کیفیت مورد توافق توسط سازنده
• تخلف سازنده از مقررات ساخت و ساز
• عدم رعایت اصول ایمنی در طول فرایند ساخت و ساز توسط سازنده
• تحویل ساختمان توسط سازنده با متراژی کمتر از متراژ توافق‌شده در قرارداد

دعاوی تصرف در ساخت و ساز

مرجع و روش حل اختلافات مشارکت در ساخت

گاهی این مشکلات مسالمت آمیز حل می‌شوند که شامل مذاکره، میانجیگری و داوری است. اگر برای حل این مشکلات نیاز به قضاوت کردن یا داوری شخص یا اشخاص دیگری باشد، طرفین قرارداد (مالک و سازنده) بصورت توافقی و با رعایت شروط لازم، شخصی را به عنوان داور انتخاب می‌کنند.

اگر طرفین قرارداد مشارکت در ساخت داور تعیین نکرده باشند، مستقیما باید به مراجع قضائی مراجعه کنند که روند آن زمان‌بر خواهد بود.

حل اختلاف مشارکت در ساخت توسط دادگستری و دادگاه

جریان رسیدگی در دادگاه‌ها با محدودیت امکانات دادگستری، طبیعت کار قضایی و تشریفات الزامی دادرسی از جمله عواملی هستند که باعث کندی در رسیدگی به پرونده می‌شوند، به طوری که گاهی رسیدگی به دعاوی در دادگستری سال‌ها به طول می‌انجامد. به همین دلیل رفتن به دادگاه برای حل اختلاف مشارکت در ساخت توصیه نمی‌شود.

به همین منظور در قوانین، جهت ایجاد سرعت، دقت و اطمینان خاطر طرفین دعوا، برای پایان دادن به خصومت بین طرفین از مرجع حل اختلاف دیگری تحت عنوان ” داوری ” استفاده شده است.

در روش ارجاع اختلاف به داوری به این نکات توجه کنید

برای این‌که در روش ارجاع اختلاف به داوری، داور یا داوران مورد اعتماد خود و طرف مقابل را تعیین نمائید، باید نکاتی را رعایت نمائید. هم‌چنین باید از شرایط ابطال داوری نیز مطلع شوید. در ادامه به نکاتی در مورد ارجاع اختلاف به داور در قرارداد مشارکت در ساخت اشاره می‌شود.

1- مشخصات داور و ویژگی‌های داوری را در قرارداد ثبت کنید

اگر می‌خواهید در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، داور یا داوران واجد شرایط را تعیین نمائید، باید یکی از بندهای قرارداد را به معرفی او اختصاص دهید و مشخصات کامل شامل نام و نشانی دقیق او را در قرراداد ثبت کنید.

هم‌چنین باید موضوع داوری یعنی موارد اختلافی که در صورت بروز آن‌ها باید به داور مراجعه کنید، مدت زمان داوری، هزینه داوری و هم‌چنین شیوه ابلاغ رای را در قرارداد تعیین نمائید.

در هنگام تعیین داور در قرارداد مشارکت در ساخت، نحوه ارجاع حل اختلاف به داوری نیز باید در قرارداد قید شود تا در صورت بروز اختلاف، مسیر حل اختلافات به‌صورت واضح پیش روی شما و طرف سازنده قرار داشته باشد. توجه کنید که این شرط ضمن عقد، برای هر کدام از طرفین قرارداد الزام‌آور است.

2- داوری تحت شرایطی از بین می‌رود

در صورتی که طرفین قرارداد در مورد لغو داوری رضایت دهند یا یکی از طرفین فوت یا محجور شود، ماده داوری قرارداد مشارکت در ساخت، کان لم یکن یا باطل می‌گردد.

هم‌چنین در صورتی که موضوع داوری از بین برود، داوری نیز از بین خواهد رفت. طبیعتا در صورت منحل شدن اصل قرارداد، موضوعی برای داوری وجود نخواهد داشت و داوری لغو خواهد شد.

3- داور می‌تواند از کارشناسان خبره کمک بگیرد

چنان‌چه داوری که برای حل و فصل موارد اختلاف در مشارکت در ساخت تعیین شده است، دانش و تخصص کافی را برای تصمیم‌گیری در مورد اختلاف ایجادشده نداشته باشد، می‌تواند از کارشناس یا کارشناسان زبده کمک بگیرد تا بتواند با اشراف به ابعاد مختلف اختلاف، قضاوتی عادلانه را ارائه دهد.

خطرات مشارکت در ساخت و راهکارهای مقابله با کلاهبرداری

سخن آخر

برای پیشگیری از بروز موارد «اختلاف در مشارکت در ساخت»، باید مواردی همچون صراحت و وضوح در مفاد قرارداد، تعیین تعهدات طرفین به‌صورت دقیق و مبتنی بر منطق و توانایی‌ها، تعیین ضمانت و حق فسخ و رعایت اصول انعقاد و اجرای قرارداد را مورد توجه قرار دهید و قراردادی مطمئن را به امضا برسانید.

اگر در مورد قرارداد مشارکت در ساخت و موارد اختلاف در این قرارداد سوالاتی در ذهن دارید، می‌توانید سوالات خود را از سازندگان برتر بپرسید.

 

قرارداد پیمانکاری ساختمان