قوانین و مقررات ساخت‌وساز در عمان؛ آنچه سرمایه‌گذاران باید بدانند

صنعت ساخت‌وساز در سلطنت عمان طی سال‌های اخیر به یکی از بخش‌های مورد توجه برای سرمایه‌گذاران خارجی تبدیل شده است. اما ورود موفق به این بازار، بدون آگاهی از مقررات و چارچوب‌های حقوقی و ساختاری میسر نیست. در این مطلب، نخست نگاهی کلی به ساختار قانونی خواهیم داشت، سپس به مقررات خاص ساخت‌وساز، امور زمین و مالکیت، قراردادها، مجوزها، و نکات کلیدی برای سرمایه‌گذاران می‌پردازیم.

ره‌ آورد پروژه‌ های لوکس؛ از طراحی تا فروش در عمان

۱. ساختار کلی قانونی و نهادهای مسئول

در عمان، وزارتخانه‌هایی مانند Ministry of Housing and Urban Planning (MHUP) مسئول امور برنامه‌ریزی شهری، تخصیص اراضی و صدور مجوزهای ساخت هستند.  همچنین قانون سرمایه‌گذاری خارجی (Foreign Capital Investment Law) چارچوب ورود سرمایه‌گذاران خارجی به بخش‌های مختلف از جمله ساخت‌وساز را تعیین می‌کند.
این ساختار به معنای آن است که سرمایه‌گذار خارجی باید با نهادهای متعدد (شهرداری‌ها، وزارتخانه‌ها، نواحی ویژه اقتصادی) و قوانین متعددی روبه‌رو شود.

۲. مالکیت زمین، اراضی و حقوق سرمایه‌گذار

یکی از مسائل مهم برای پروژه‌های ساخت‌وساز، مسأله زمین است. در عمان، زمین‌ها معمولاً متعلق به دولت هستند مگر آنکه خلاف آن ثابت شود؛  برای سرمایه‌گذاران خارجی معمولاً دو مسیر رایج وجود دارد:

• اجاره‌داری/حق استفاده (usufruct) برای مدت مشخص
• مالکیت مشروط یا در قالب مناطق تعیین‌شده (مانند «مجموعه‌های گردشگری مجتمع» ITC) برای خارجیان.
  به‌عنوان مثال، طبق برخی مقررات، خارجیانی که ملکی با ارزش معینی (مثلاً بیش از OMR 250,000) خریداری کنند، امکان اخذ اقامت را نیز خواهند داشت.
  سرمایه‌گذاران باید توجه داشته باشند که قرارداد اجاره یا حق استفاده ممکن است محدود به فعالیت خاصی، مدت معین یا منطقه مشخص باشد و تخطی از این می‌تواند منجر به فسخ شود.

۳. قراردادهای ساخت‌وساز و استانداردهای آن

در بخش ساخت‌وساز، قراردادهای پیمانکاری، مهندسی و اجرا نقش محوری دارند. در عمان معمول است که برای پروژه‌های بزرگ از فرم‌های استاندارد پیمان مانند فرم‌های FIDIC استفاده شود.
به دلیل آنکه غالباً منازعات پیمانکاری ناشی از عدم شفافیت در «دامنه کار» (Scope of Work) است، بنابراین تنظیم دقیق قرارداد بسیار توصیه می‌شود.
از نظر مجوزها، فعالیت ساخت‌وساز فقط مجاز است از طریق شرکت ثبت‌شده در عمان یا شعبه‌ای از شرکت خارجی که شرایط لازم را احراز کرده باشد.
بنابراین، سرمایه‌گذاران خارجی ضمن انتخاب شریک یا ثبت شرکت، لازم است قراردادها را با دقت بالا تدوین کنند.

۴. مجوزها، منطقه‌بندی و مقررات شهری

پیش از آغاز پروژه ساخت‌وساز، دریافت مجوزهای لازم از شهرداری، وزارت مسکن، و سایر نهادهای ذیربط الزامی است.) همچنین منطقه‌بندی اراضی (مسکونی، تجاری، صنعتی) برای پروژه‌های ساخت یک چارچوب مهم است.
در سال 2024، عمان قراردادی با International Code Council برای تدوین یک مجموعه‌ی شش‌گانه از کدهای ساختمانی به امضا رسانده است که استانداردهای ایمنی و ساخت را تقویت خواهد کرد.
سرمایه‌گذاران باید توجه داشته باشند که تا حصول تمامی مجوزها و تطابق با مقررات شهری، اجرای پروژه ممکن است با تأخیر یا بازبینی مواجه شود.

۵. سرمایه‌گذاری خارجی، مالکیت و مشوق‌ها

یکی از نکات جذاب برای سرمایه‌گذاران، مقررات سرمایه‌گذاری خارجی است. قانون سرمایه‌گذاری خارجی عمان امکان مالکیت صد درصدی برای خارجیان در بسیاری از بخش‌ها را فراهم کرده است.
همچنین، در مناطق ویژه اقتصادی یا شهرک‌های صنعتی امتیازات مالی، معافیت‌های گمرکی و تشویق‌های دیگر اعمال می‌شود.
از منظر ساخت‌وساز، شرکت‌های خارجی می‌توانند بدون الزام به شریک عمانی در پروژه‌های بزرگ شرکت کنند؛ این موضوع ریسک ورود را کاهش می‌دهد. (
با این‌حال، سرمایه‌گذاران باید به نکته‌های زیر توجه کنند: الزام به استخدام نیروی عمانی (Omanisation)، رعایت مقررات محلی، و الزامات مربوط به گزارش‌دهی.

چرا عمان مقصدی جذاب برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌ های ساختمانی است؟

۶. چالش‌ها و نکات مهم برای سرمایه‌گذار

با وجود فرصت‌های زیاد، ورود به بازار ساخت‌وساز عمان بدون ریسک نیست. برخی از چالش‌ها عبارت‌اند از:

• پیچیدگی‌های اداری و هماهنگی بین نهادهای مختلف: توافق با منطقه‌بندی، مجوزها، و استانداردها ممکن است زمان‌بر باشد.
• تأخیر در تکمیل پروژه‌ها: گزارش‌ها نشان می‌دهند که پروژه‌های «پیش‌فروش» با تأخیر مواجه شده‌اند.
• نیاز به تأمین کیفیت مطابق با استانداردهای بین‌المللی و بومی: سرمایه‌گذار نباید کیفیت را نادیده بگیرد.
• ریسک حقوقی و قراردادی: امضای قرارداد با دامنه کاری مبهم یا قراردادهایی بدون شفافیت می‌تواند منجر به اختلاف شود.

چرا کیفیت ساخت در بازار املاک عمان حرف اول را می‌زند؟

۷. مسیر پیشنهادی برای ورود موفق

برای چنانکه سرمایه‌گذاران بتوانند با آگاهی و موفقیت وارد بازار ساخت‌وساز عمان شوند، پیشنهاد می‌شود مسیر زیر را دنبال کنند:

1. تحقیق بازار: بررسی منطقه، زمین، مقررات منطقه‌بندی، پتانسیل تقاضا و وضعیت اقتصاد محلی.
2. آیین‌نامه و تنظیم حقوقی: مشاوره با حقوق‌دان دارای تجربه عمان جهت آشنایی با قوانین ساخت‌وساز، مالکیت، قراردادها و منطقه‌بندی.
3. تأسیس شرکت یا انتخاب ساختار مناسب: ثبت شرکت محلی، یا شراکت با شرکت عمانی، یا انتخاب ساختار مالکیت مناسب.
4. تعیین شریک محلی (در صورت نیاز): حتی اگر الزام نباشد، داشتن شریک محلی می‌تواند جهت تسهیل روند اداری مفید باشد.
5. دریافت مجوزها و تأییدات لازم: از شهرداری، وزارت مسکن، منطقه ویژه اقتصادی و سایر نهادها.
6. تنظیم قرارداد پیمانکاری با دقت بالا: مشخص کردن دقیق Scope of Work، استانداردها، جریمه‌ها، ضمانت‌ها.
7. اجرا و نظارت دقیق: رعایت استانداردهای ساخت، ایمنی، کیفیت، و تطابق با مقررات بومی.
8. مدیریت ریسک و زمان‌بندی پروژه: توجه به تأخیرهای ممکن، هزینه‌های اضافی، و الزام به استخدام نیروی عمانی.
9. خروج یا بهره‌برداری: تعیین دقیق مدل تجاری (فروش یا اجاره)، و مطمئن شدن از اینکه ساختار مالکیت یا اجاره زمین به‌درستی تنظیم شده باشد.

۸. نتیجه‌گیری

بازار ساخت‌وساز در عمان با توجه به سند راهبردی Oman Vision 2040 و تلاش برای تنوع اقتصادی، فرصت جذابی برای سرمایه‌گذاران فراهم آورده است. اما موفقیت مستلزم آگاهی دقیق از قوانین، مالکیت زمین، قراردادهای ساخت، مجوزها و ریسک‌های بومی است.
اگر سرمایه‌گذاران بتوانند با رویکردی استراتژیک، حقوقی و عملیاتی وارد این بازار شوند، می‌توانند از فرصت‌های مطلوب این کشور بهره ببرند. در غیر این صورت، ریسک‌هایی از جمله تأخیر پروژه، اختلاف قراردادی یا بی‌توجهی به مقررات می‌تواند به زیان تبدیل شود.
بنابراین توصیه می‌شود پیش از هر اقدام، مطالعه جامع و مشاوره تخصصی داشته باشید تا مسیر ساخت‌وساز در عمان برایتان هموار و موفق شود.