بلاعوض مشارکت در ساخت : بدون شک تا به حال بارها نام بلاعوض را شنیده‌اید. بلاعوض مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین فاکتورهای این قرارداد است. با افزایش روز افزون تورم و قیمت ملک، تمایل به ساخت و ساز و مشارکت در ساخت افزایش پیدا کرده است، چرا که سود بالایی را با خود به همراه دارد. از این رو، آگاهی از تمام فاکتورهای مهم آن حیاتی می‌باشد.
خطرات مشارکت در ساخت و راهکارهای مقابله با کلاهبرداری
بلاعوض مشارکت در ساخت چیست؟
بلاعوض مبلغی است که برای بالانس کردن آورده طرفین قرارداد، توسط سازنده به مالک پرداخت می‌شود، زیرا گاهی ارزش زمین مالک بیشتر از هزینه ساخت سازنده است. این مبلغ همچنین تعیین می‌کند که هر طرف قرارداد صاحب چند واحد از آپارتمان پس از پایان مشارکت خواهند شد.
یکی دیگر از دلایل تعیین بلاعوض این است که مالک زمین یا ساختمان که تمام سرمایه وی است را در همان ابتدا در اختیار سازنده می‌گذارد. این در حالی است که سازنده به مرور و در طول زمان ساخت ساختمان هزینه می‌کند.
از دیگر دلایل اهمیت بلاعوض مشارکت در ساخت این است که اگر آورده سازنده و مالک به یک اندازه بوده و آن را 50-50 در نظر بگیریم، تقسیم واحدهای آپارتمان در صورت زوج بودن تعداد آن‌ها به آسانی قابل انجام است، اما اگر تعداد واحدها فرد باشد نمی‌توان آن‌ها به راحتی تقسیم کرد. از این رو، معمولا نسبت بلاعوض را 40-60 در نظر می‌گیرند.
عوامل تاثیرگذار بر مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت
همان طور که در بالا هم گفته شد تنها عامل موثر در محاسبه بلاعوض مشارکت ، آورده مالی طرفین است. در این حالت تخصص و تعهد سازنده یا اینکه آورده مالک به صورت یکجا در اول پروژه است، تاثیری ندارد. پس تنها عامل مهم قیمت زمین یا ملک مالکین و هزینه ساخت می‌باشد. در ادامه میزان دقیق بلاعوض مشارکت در ساخت را محاسبه می‌کنیم و چند مثال واقعی پروژه های مختلف را بررسی می‌کنیم.
نحوه و فرمول محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت
در محاسبه بلاعوض دو روش معمولا به کار می‌رود:
- بر اساس عرف
- بر مبنای محاسبات
معمولا عددی که از هر یک از این روش‌ها حاصل می‌شود، بسیار به هم نزدیک هستند. ولی روش بهتر محاسبه بلاعوض از طریق محاسبات است. محاسبه بر اساس عرف به این صورت است که برای یک محله یا بخش خاصی، عددی را به ازای هر متر زمین مشخص می‌کنند.
نحوه پرداخت مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت
پس از اینکه با محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت آشنا شدید، نوبت به آن می‌رسد که از نحوه پرداخت این مبلغ نیز مطلع شوید. بلاعوض باید در چه زمان‌ها و با چه ساز و کاری پرداخت شود؟
اگر قرار است که سازنده مبلغ بلاعوض را به شما پرداخت کند، بهتر است که بخش عمده این مبلغ، مثلا حدود دو سوم مبلغ را بعد از صدور جواز ساخت دریافت کنید. در واقع بهتر است که یک‌سوم مبلغ بلاعوض را در هنگام عقد قرارداد از سازنده بگیرید و دو سوم باقی‌مانده را پس از صادر شدن جواز ساخت دریافت کنید.
دلیل تعیین این شیوه پرداخت، امکان عدم صدور جواز ساخت یا تغییر قوانین است. ممکن است سازنده نتواند جواز ساخت را مطابق مفاد قرارداد دریافت کند و تصمیم بگیرید قرارداد را فسخ نمائید. در چنین شرایطی، اگر مبلغ کمتری را به‌عنوان بلاعوض از سازنده دریافت کرده باشید، می‌توانید راحت‌تر آن را به سازنده پس بدهید.
میزان بلاعوض مشارکت در ساخت به چه عواملی بستگی دارد؟
میزان بلاعوض مشارکت در ساخت به چندین عامل بستگی دارد که عبارتند از:
ارزش منابع یا خدمات ارائه شده:
ارزش منابعی که هر یک از طرفین در پروژه ارائه می دهد (مثل زمین، مواد ساختمانی، نیروی کار، تجهیزات، و …) تأثیر مستقیمی در مبلغ بلاعوض دارد. هرچه ارزش ارائه شده بیشتر باشد، معمولاً مبلغ بلاعوض نیز بیشتر خواهد بود.
بازده سرمایه‌گذاری:
سازنده می تواند با توجه به بازده سرمایه‌گذاری خود مثل درآمدهای حاصل از فروش واحدهای ساخته شده یا درآمدهای مستقر در پروژه، مبلغ بلاعوض را تعیین کند.
نوع پروژه و مکان:
نوع پروژه ساختی و موقعیت جغرافیایی آن نیز بر مبلغ بلاعوض تأثیر دارد. پروژه های بزرگتر و در مناطق با بازار مسکن پررونق معمولاً مبلغ بلاعوض بالاتری دارند.
شرایط بازار:
وضعیت بازار مسکن و ساختمانی در زمان توافق نیز می تواند تعیین کننده مبلغ بلاعوض باشد. در بازارهای رقابتی بیشتر، ممکن است مبلغ بلاعوض کمتر باشد.
اعتبار سازنده:
سازنده های معتبر و خوش نام معمولا مبلغ کمتری برای بلاعوض پرداخت می کنند.
سخن آخر
یکی از مهم‌ترین تصمیماتی که در پروژه‌های مشارکت در ساخت باید بگیرید، تعیین دقیق میزان بلاعوض است. با محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت، علاوه بر حفظ حقوق خود به بهترین شکل، به ایجاد یک همکاری موفق و سودآور با سازنده نیز کمک خواهید کرد.
در قراردادهای مشارکت در ساخت، بلاعوض به عنوان ابزاری برای ایجاد تعادل بین سهم مالک و سازنده از پروژه مورد استفاده قرار می‌گیرد. محاسبه دقیق این مبلغ که معمولاً با روش‌های عرف و محاسبات ریاضی انجام می‌شود، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
No comment