قرارداد پیمانکاری ساختمان

قرارداد پیمانکاری ساختمان یکی از انواع رایج و گوش آشنا از قراردادهای پیمانکاری است. طبق قرارداد پیمانکاری ساختمان با مصالح و دیگر اقسام آن، شخص پیمانکار متعهد به انجام یک سری موارد می‌شود؛ یعنی تعهد می‌دهد امور مربوط به ساخت و ساز (تهیه مصالح، حمل و نقل، اجرا) را برای کارفرما انجام دهد. با این اوصاف طرفین قرارداد پیمانکاری ساخت و ساز افراد زیر هستند:

• کارفرما
• پیمانکار
• مهندس مشاور

موارد لازم به ذکر در قرارداد پیمانکاری ساختمان صفر تا صد و هر نوع قرارداد پیمانی دیگر، به شرح زیر است:

• مشخصات طرفین قرارداد پیمانکاری ساختمان
• موضوع قرارداد پیمانکاری
• مدت زمان پروژه
• مبلغ مورد توافق و سایر موضوعات درج شده در متن قرارداد
• مشخصات فنی پروژه و محاسبه‌های انجام شده
• هزینه به دو صورت کلی و تفکیک شده با جزئیات
• شرایط توافق شده برای پرداخت هزینه‌ها
• ضمانت اجرای تعیین شده بابت تأخیر هر یک از طرفین در اجرا
• نحوه نظارت بر عملکرد پیمانکار ساختمان
• تعهداتی که پیمانکار عهده‌دار شده است.
• تعهدات کارفرما
• مواردی که منجر به فسخ می‌شود.
• اختلافات ایجاد شده از قرارداد و چگونگی حل و فصل آنها

انواع قرارداد ساخت و ساز با پیمان کار

مقاطعه های کاری در ساختمان، یک نوع نیستند؛ بلکه بسته به روش اجرا، نحوه محاسبه و پرداخت به 6 دسته زیر طبقه بندی می شوند. انتخاب نوع قرارداد بر عهده کارفرما و پیمانکار است و هر کدام ویژگی های متفاوتی دارند.

انحلال قرارداد در صنعت ساختمان

1. قرارداد پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان (درصدی)

قرارداد پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان، بین کارفرما و پیمانکار منعقد می‌ شود. بر اساس آن، پیمانکار مسئولیت مدیریت و اجرای پروژه را بر عهده می‌ گیرد و دستمزد خود را به صورت درصدی از هزینه‌های اجرای پروژه دریافت می‌ کند.

در این نوع قرارداد، کارفرما کلیه مسئولیت های مربوط به مدیریت پروژه را به پیمانکار واگذار می‌ کند. این مسئولیت ها شامل تهیه نقشه ها و مشخصات فنی پروژه، تهیه براورد هزینه های مالی، انتخاب پیمانکاران فرعی، نظارت بر اجرا و تحویل پروژه به کارفرما می شود.

پیمانکار در ازای انجام این مسئولیت ‌ها، دستمزد خود را به صورت درصدی (بین 7% تا 25%) از هزینه‌ های اجرای پروژه دریافت می ‌کند.

2. قرارداد پیمانکاری امانی (تک عاملی)

در این قرارداد تمام مسئولیت های پروژه، بر عهده کارفرماست. کارفرما در راس امور قرار دارد و عوامل اجرائی لازم شامل نیروی انسانی، ماشین آلات و ابزار، تجهیزات و مقاطع فولادی مورد نیاز مانند میلگرد و تیرآهن را تهیه می کند.

همچنین کارفرما مصالح و تجهیزات مورد نیاز پروژه را تهیه می‌ کند. پیمانکار نیز متعهد می ‌شود که با استفاده از این تجهیزات، پروژه را در مدت زمان و کیفیت مورد نظر کارفرما تحویل دهد.

این قرارداد برای برای پروژه‌ هایی که کارفرما مصالح و تجهیزات مورد نیاز را دارد، مناسب است. توجه داشته باشید که پیش از امضای قرارداد پیمانکاری ساختمان امانی، کارفرما باید با دقت آن را مطالعه کرده و در صورت وجود هرگونه ابهام یا سوال، با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کند.

3. قرارداد پیمانکاری دستمزدی

در این نوع قرارداد، کارفرما دستمزد و نیروی انسانی را تعیین می کند. سپس پیمانکار، مسئولیت نیروهای انسانی تعیین شده از سوی کارفرما را برعهده می گیرد. پس تمام هزینه های مربوط به مصالح، تجهیزات، نیروی انسانی و… بر عهده کارفرما خواهد بود.

این مقاطعه کاری مناسب پروژه های کوچک با اهمیت کمتر است. زیرا به مدیریت و نظارت دقیق نیاز ندارد. در قرارداد پیمانکاری دستمزدی، معمولاً مبلغ قرارداد به صورت روزانه یا هفتگی و بر اساس تعداد نفرو ساعت انجام کار محاسبه می ‌شود. در این صورت، کارفرما باید به طور روزانه یا هفتگی مبلغ قرارداد را به پیمانکار پرداخت کند.

گاهی ممکن است مبلغ قرارداد به صورت کلی و در پایان کار محاسبه شود. در این صورت، کارفرما باید پس از پایان کار و تحویل پروژه، مبلغ قرارداد را به پیمانکار پرداخت کند.

معمولاً پیمانکار متعهد می ‌شود که کار را با استفاده از نیروی انسانی ماهر و متخصص انجام دهد. در صورت عدم رعایت این تعهد، کارفرما می‌ تواند پیمانکار را تحت پیگرد قانونی قرار دهد.

4. قرارداد پیمانکاری ساختمان مقطوع

در قرارداد مقطوع، مبلغ دستمزد به صورت ثابت و بدون احتساب هزینه های اضافه مشخص می شود. پیمانکار متعهد می شود که کار را در مدت زمان معلوم و کیفیت موردنظر به کارفرما تحویل دهد. این قرارداد برای پروژه هایی که هزینه اجرای آن به طور دقیق قابل پیشبینی باشد، مناسب است.

معمولاً مبلغ قرارداد بر اساس متراژ یا حجم کار تعیین می ‌شود. در این صورت، کارفرما باید پس از پایان کار و تحویل پروژه، مبلغ قرارداد را به پیمانکار پرداخت کند. گاهی پیمانکار توافق می کند که برای هر واحد کاری، مبلغی مجزا دریافت کند.

بیشتر بدانید: مشاور فنی حقوقی ساختمان کیست؟

5. قرارداد پیمانکاری ساختمانی بدون مصالح

در این قراردادها، کارفرما کلیه مصالح مورد نیاز برای پروژه را تامین می کند؛ در عوض پیمانکار باید با استفاده از همین مصالح، پروژه را طبق زمان و کیفیت درج شده در قرارداد تحویل دهد. پس هزینه های مربوط به خرید مصالح، بر عهده کارفرماست.

مهم ترین وظیفه پیمانکار در اینگونه قراردادها، بر عهده گرفتن مسئولیت نیروی انسانی و استفاده صحیح از مصالح است، بدون اینکه آسیب ببیند. تسویه حساب دستمزد در قرارداد بدون مصالح، به صورت روزانه یا هفتگی بر اساس پیشرفت کار انجام می شود.

6. قرارداد پیمانکاری ساختمانی با مصالح

در این قرارداد، تمامی هزینه های مربوط به عملیات ساختمانی شامل بنا، تاسیسات برقی، سرمایش و گرمایش، راه اندازی، تحویل بخش ها، حصارکشی، ساخت محوطه و… بر عهده پیمانکار است. در واقع پیمانکار این هزینه ها برآورد می کند، سپس هزینه مصالح توسط کارفرما، به طور مستقیم به پیمانکار پرداخت می شود.

قرارداد پیمانکاری ساختمانی با مصالح، برای پروژه‌ هایی که کارفرما فاقد مصالح مورد نیاز باشد، مناسب است. این نوع قرارداد مسئولیت تهیه مصالح را از دوش کارفرما برداشته و فرآیند اجرای پروژه را ساده‌ تر می کند. معمولا مبلغ قرارداد نیز در پایان کار محاسبه شده و به صورت کلی پرداخت می شود.

مدیریت پیمان چیست؟

قرارداد پیمانکاری ساختمان شرایط عمومی و اختصاصی آن

کافی است نگاهی به نمونه قرارداد پیمانکاری درصدی ساختمان یا متن قرارداد پیمانکاری بیندازید. می‌بینید که در تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان باید دسته‌ای از شرایط عمومی و اختصاصی رعایت شود. منظور از شرایط عمومی قرارداد همان تعهداتی است که در فرم خام قرارداد پیمانکاری به عهده کارفرما و پیمانکار گذاشته می‌شود. شرایط عمومی درج شده در قرارداد پیمانکاری فردی ، قرارداد پیمانکاری با کارگر و غیره را نمی‌توان تغییر داد.

اکنون متوجه شدید که قرارداد پیمانکاری چیست. با شرایط عمومی مندرج در قرارداد پیمانکاری تک نفره و سایر انواع آن آشنا شدید. دیگر نوبت به بررسی شرایط اختصاصی موجود در قرارداد می‌رسد. این شرایط در نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت ویلا و نمونه قرارداد پیمانکاری خدماتی به وضوح مشخص است. شرایط اختصاصی را در واقع باید مکمل مفاد عمومی قرارداد پیمانکاری ساختمان دانست. در نتیجه نباید با شرایط عمومی قرارداد در تضاد باشد و به نوعی آن را نقض کند.