تهاتر ملک چیست؟

تهاتر ملک

تهاتر ملک، عقد معاوضه ملک با ملک یا عوض مالی دیگر است که از شرایط این امر، اهلیت طرفین، برخورداری از حق تصرف در عوضین و برخورداری از مدارک لازم، نظیر مدارک مثبت مالکیت عوضین و مدارک هویتی می باشد. نحوه تهاتر ملک، با انعقاد قرارداد شفاهی یا کتبی به صورت رسمی و یا عادی، تنظیم شده خواهد شد.

منظور از تهاتر ملک چیست و چه کاربرانی دارد؟

تهاتر به معنای برابری است و همان طور که معنای آن به خوبی نشان می دهد، نمی تواند عدالت بین دو طرف باشد.

یکی از مهمترین عناصر تهاتر، تعیین ارزش مالی مبادله است. قیمت کالای مورد معاوضه توسط کارشناس بی طرف و منصف نیاز است. در موارد متعدد، قرارداد معاوضه اموال زمانی منعقد می شود که مبادله دارای ارزش مالی یکسان یا نزدیک باشد. اما اگر این ملک نباشد، می‌توانیم را معاوضه کنیم تا مابه التفاوت پرداخت شود..

تهاتر

با توجه به قوانین اقتصادی، بسیار واضح است که مردم از خانه خود را نمی پذیرند. زیرا آنها معتقدند که نوسانات در بازار املاک می تواند قیمت ها را بین خرید و فروش خانه جدید تغییر دهد.

تهاتر اموال را قانون لازم می گویند. یعنی در قانون تهاتر فقط مجاز به فسخ قرارداد است و یک طرف (فروشنده یا خریدار) نمی تواند آن را فسخ کند. پس از امضای قرارداد، مالکیت ملک در اختیار و مالکیت معاوضه قراردادی (اموال، زمین، مصالح یا هر چیزی که در عوض تحویل داده شود) در اختیار انتقال دهنده خواهد بود. اگر پیشنهاد دهنده را فروشنده و ارائه دهنده را خریدار بدانیم، لازم است که خریدار قرارداد را در تاریخ ذکر شده و با رعایت شرایط ذکر شده به فروشنده تسلیم کند.

افزایش سرعت در انجام معاملات با تهاتر

یکی از مزایای تهاتر املاک این است که سرعت انجام معامله بسیار بالاتر می‌رود. در خرید و فروش عادی، شما ابتدا باید برای ملک خود مشتری پیدا کرده و ملک را به فروش برسانید، سپس باید ملک مورد نظر خود را پیدا کنید و آن را بخرید.

این فرایند کار زمان‌بری است. اما در حالت تهاتر به جای اینکه با دو نفر به تفاهم برسید، با یک فرد به تفاهم می‌رسید. در این حالت دو قرارداد عقد می‌‌شود که شما در یک قرارداد خریدار و در قرارداد دیگر فروشنده هستید. همانطور که می‌بینید، به این ترتیب صرفه‌جویی چشمگیری در زمان انجام شده و معامله شما زودتر به سرانجام می‌رسد.

اما چرا افزایش سرعت در انجام معامله مزیت قابل توجهی به حساب می‌آید؟ پاسخ این سوال به مزیت بعدی تاخت زدن یا همان تهاتر ملک اشاره دارد.

در تهاتر کارشناسی ملک بسیار اهمیت دارد

نکته مهم دیگر در تهاتر املاک، بحث کارشناسی هر دو ملک است. یعنی باید هر دو ملک به درستی و با دقت کارشناسی شوند تا قیمت منطقی آنها مشخص شود و هیچ کدام از طرفین متضرر نشوند.

طبیعی است فردی که کار کارشناسی ملک را انجام می‌دهد؛ باید دلایل کافی برای قیمت ملک مورد نظر داشته باشد و این امر ممکن نیست مگر اینکه کارشناسی قیمت ملک را به صورت اصولی و تخصصی بلد باشید.

انواع تهاتر

طبق قانون تهاتر می تواند به روش‌های مختلف انجام شود، که از جمله آن‌ها می توان به چند مورد زیر اشاره کرد:

تهاتـر قهری

طبق ماده ۲۹۵ قانون مدنی این نوع تهاتر بدون اینکه طرفین اعتراضی نمایند حاصل می‌شود، و یا به عبارت دیگر، تهاتـر قهری به حکم قانون صورت پذیرفته و اراده طرفین در آن نقشی ندارند؛ به این حالت تهاتر عقلی و یا قانونی نیز می‌گویند.

تهاتـر قراردادی یا اختیاری

در صورتی که هر دو طرف معامله شرایط تهاتـر قهری را نداشته باشند، در این صورت طرفین می‌توانند با توافق تهاتـر نمایند.

برای مثال در صورتی که هر دو دین از یک جنس نباشند یا از لحاظ مکانی و زمانی تفاوت داشته باشند، نمی‌توان به صورت قهری تهاتر کرد، بنابراین بایستی تهاتر قراردادی صورت پذیرد، که طرفین قرارداد شروط تهاتر را بین خود اعمال کرده و با توجه به قراردادهای موجود، تمام یا بخشی از بدهکاری خود را به این شکل پرداخت می‌کنند.

تهاتـر قضایی

به تهاتـری گفته می‌شود که نتیجه آن با رأی قضایی ممکن و اثبات می‌گردد. در مواردی که در اصل دین یا میزان آن و یا در وجود شرایط نتیجه تهاتـر اختلاف باشد، با شکایت و یا تقاضای یکی از طرفین به دادگاه و در زمان ایجاد اختلاف بین دو طرف قرارداد صورت می‌گیرد و آن را باید خارج از حوزه تهاتر قانونی دانست، دادگاه پس از احراز شرایط، تهاتـر را اعلام می‌نماید.

تهاتر ایقاعی

این حالت زمانی ایجاد می‌شود که یکی ازطرفین شرایط اصلی تهاتر را نداشته باشند. مثلا زمان پرداخت یکی از طرفین قرارداد حال حاضر و زمان پرداخت دیگری چند ماه آینده باشد، اما بدهکار دین آینده از زمان پرداختی خود بگذرد و زمان پرداخت هر دو بدهی، زمان حال بشود. در تهاتر ایقاعی، شرایط تهاتر به رضایت یکی از طرفین قرارداد بستگی دارد.

تهاتر تحت چه شرایطی صورت می‌پذیرد؟

اصولا تهاتر تحت شرایطی خاص صورت می‌پذیرد، که در ادامه به هر یک به تفصیل خواهیم پرداخت؛

به طور کلی لازم است که در تهاتر محل پرداخت دو دین، زمان پرداخت آنها و در نهایت جنس موضوع دو دین یکسان باشد، با این حال ممکن است که طلب یکی از طرفین به طور مثال ناشی از خرید ملک و یا خودرو از طرف مقابل و طلب دیگری ناشی از قرض گرفتن مبلغ معینی باشد، این تفاوت در اسباب و علت ایجاد دو دین مانع تهاتر نیست.

اما اختلاف در محل پرداخت بدهی‌ها یا اختلاف در زمان پرداخت دو بدهی همانطور که در بالا گفته شد مانع وقوع تهاتر است، مگر اینکه یکی از طرفین از حق خود مبنی بر پرداخت بدهی در محل مخصوص بگذرد یا هزینه‌ی پرداخت در محل مورد نظر آنها توسط دیگری پرداخت شود.

همچنین در مواردی ممکن است که زمان سررسید دو دین یکسان نباشد. به عنوان مثال در طلب متقابل دو شخص، سررسید طلب یکی از طرفین چند روز آینده و سررسید طلب دیگری سه ماه بعد باشد. در این صورت این دو دین قابل تهاتر نیستند، مگر آنکه شخصی که زمان زیادی برای پرداخت دارد از این مهلت پرداخت صرف‌نظر کند.

در حالت دیگر ممکن است موعد پرداخت دو دین چندین ماه بعد ولی درست در یک زمان معین باشد، در این حالت نیز تهاتر واقع می‌شود.

از طرف دیگر، گاهی مقدار بدهی‌ها نیز یکسان نیست که در این صورت دیون طرفین به میزانی که درمقابل یکدیگر بدهی و طلب دارند ساقط می‌شود.

و همچنین، میان دینی که ثابت شده است و دینی که دادگاه باید به آن رسیدگی کند تا به پرداخت آن حکم دهد، تهاتر اتفاق نمی‌افتد.

فواید تهاتر

• تهاتر در واقع پرداخت طلب است؛
• با استفاده از تهاتر، دیگر نیازی به پرداخت چندباره مبلغ بدهی وجود ندارد و در وقت و البته هزینه طرفین قرارداد صرفه‌جویی می‌شود؛
• با استفاده از این روش هر کدام از طرفین قرارداد به ‌راحتی و با امنیت بیشتر به سود و سرمایه خود خواهند رسید.

اثرات تهاتر

• به‌صورت مشخص و واضح، اولین اثر تهاتر این است که طلب بین دو نفر رفع شده و آن‌ها دیگر در قبال یکدیگر هیچ بدهی نخواهند داشت.
• دومین اثر تهاتر، سقوط تضمین‌های طرفین قرارداد است. در این حالت بدهی هر دو طرف پرداخت شده و رابطه حقوقی میان طلبکار و بدهکار که تا پیش از این میان این دو نفر وجود داشت، از بین می‌رود. بنابراین وثیقه‌ها و تضمین‌های موجود نیز آزاد خواهند شد.
• سومین اثر تهاتر نیز قطع مرور زمان است.

شرایط لازم برای انجام تهاتر

• اگر قرار است مورد نظر به صورت تهاتر شود باید مقدار بدهی دو طرف یکسان باشد. اگر بدهی فردی بیشتر باشد باید مابقی آن پرداخت شود.
• دو طرفین باید کامل داشته باشند.
• هردو طرف لازم است صلاحیت انجام شود را داشته باشند.
• تهاتر به گونه ای باشد که هیچ کدام از طرفین متضرر نمی شوند و توسط فردی که اطلاعات کافی و دانش کافی را نمی گیرد.
• در تهاتر پرداخت نقدی وجود ندارد.
• این پروژه برای پروژه های سنگین و بزرگ مناسب است.

مشاوره تهاتر ساختمانی به سبک دکتر مجتبی برقبانی

برای دریافت مشاوره و ارتباط با ما پیام خود را ارسال کنید.

 

با دکتر مجتبی برقبانی

شماره تماس : 09122445966

ایمیل : info@drbarghabani.com