انواع قراردادهای ساختمانی

قراردادهای ساختمانی (Construction Contracts) انواع مختلفی دارند. تعیین قرارداد مناسب پروژه، به مالکان، پیمانکاران و تأمین کنندگان کمک می‌کند تا ریسک‎‌های پروژه را کنترل کرده و دامنه فعالیت‌های حقوقی و قراردادی را تا حد ممکن تعیین نمایند. اهمیت آشنایی با عقد قراردادهای ساختمانی آن قدر بالاست که شرکت‌های بسیاری امروزه در حوزه عقد قرارداد فعالیت می‌کنند. یکی از شرکت‌های فعال در حوزه ساخت و ساز که با در اختیار داشتن مشاورین مجرب و متخصصین خود، منافع شما را تضمین می‌کند شرکت ساختمانی پارسلند است. در این مقاله قصد داریم تا انواع قراردادهای ساختمانی و روش‌های دسته بندی آن‌ها را به طور کامل بررسی کنیم. همانطور که می‌دانید روش‌های بسیاری برای دسته‌بندی انواع قراردادهای ساختمانی وجود دارد که با توجه به معیارهای متنوعی عمل می‌کنند. در ابتدای این مقاله مهم‌ترین روشهای تقسیم‌بندی انواع قراردادهای ساختمانی را با هم بررسی می کنیم. تا پایان مقاله همراه سازندگان برتر باشید.

بیشتر بخوانید: مشاوره مالیاتی در صنعت ساختمان

تعریف قرارداد

قرارداد سندی است، که حوزه مسئولیت‏ ها، اختیارات و حقوق طرف‏ های درگیر را در قبال یکدیگر به‌صورت مفصل و کامل تعیین و برای آن ضمانت قانونی ایجاد می‏ نماید. در یک پروژه عمرانی سه عامل اصلی درگیر عبارت‌اند از: کارفرما، طراح و مجری که در کنار خود می‏ توانند واحدهای مدیریت طرح یا پروژه و مدیریت ساخت را نیز به طور مجزا و یا تلفیقی از گروه‏ های فوق داشته باشند. این عوامل می‏ توانند به حالت‏ های مختلف کنار یکدیگر قرار گرفته و با حذف یا ادغام بعضی واحدها در هم روش‏ های مختلف قراردادی شکل می‏ گیرند.

انواع رایج قراردادهای پیمانکاری

به‌طورکلی انواع مختلفی از قراردادهای پیمانکاری وجود دارد که به شکل‌های مختلفی دسته‌بندی می‌شوند. از جمله قراردادهای پیمانکاری:

• قراردادهای قطعی
• قراردهای هزینه مشخص
• قراردادهای واحد کار
• قراردادهای طراحی – ساخت
• قراردادهای مدیریت ساخت
• قراردادهای تصمیم
• قراردادهای رمزی

در ادامه این مقاله با دسته‌بندی‌های متنوع قراردادهای پیمانکاری آشنا خواهیم شد.

قراردادهای قطعی (Fixed Price Contracts):

قراردادهای قطعی به این معناست که پیمانکار با تعیین یک قیمت ثابت برای انجام کار، به انجام پروژه متعهد می‌شود. در این نوع قرارداد، هرگونه تغییر در بودجه پروژه به عهده سازنده است و سفرهٔ هزینه‌ها و مخارج افزایش یافته بر عهده پیمانکار است.

قراردادهای هزینه مشخص (Cost Plus Contracts):

در این نوع قرارداد، پیمانکار مخارج انجام پروژه را شامل هزینه‌های مستقیم و هزینه‌های غیرمستقیم می‌شمارد و مبلغ اضافی به‌عنوان مارجین سود به آن اضافه می‌شود. این نوع قرارداد به پیمانکار انعطاف بیشتری در مدیریت مالی پروژه می‌دهد.

قراردادهای واحد کار (Unit Price Contracts):

در این نوع قرارداد، هر واحد از کار (مثلاً متر مربع بنا، تن واحد بتن و غیره) به یک قیمت واحد فرآورده می‌شود.

قراردادهای طراحی-ساخت (Design-Build Contracts):

در این نوع قرارداد، پیمانکار هم مسئولیت طراحی و هم اجرای پروژه را بر عهده دارد. این نوع قرارداد به کاهش اختلافات میان طراح و سازنده کمک می‌کند.

قراردادهای مدیریت ساخت (Construction Management Contracts):

در این نوع قرارداد، پیمانکار به‌عنوان مدیر ساختاری در پروژه حضور دارد و مسئولیت مدیریت تمامی جوانب ساخت از جمله انتخاب زیرپیمانکاران، برنامه‌ریزی، کنترل هزینه‌ها و زمان‌بندی را دارد.

قراردادهای تصمیم (Turnkey Contracts):

در این نوع قرارداد، پیمانکار مسئولیت تحویل پروژه کامل و آماده به کار را دارد. سفرهٔ تمامی مخارج، اجرا، طراحی و تجهیزات به عهده اوست.

قراردادهای رمزی (Lump Sum Contracts):

در این نوع قرارداد، پیمانکار با تعیین یک قیمت ثابت، به انجام کل پروژه متعهد می‌شود. این نوع قرارداد در پروژه‌های کوچک‌تر و معمولاً با ریسک کمتر مورد استفاده قرار می‌گیرد.

در نتیجه، انتخاب نوع قرارداد پیمانکاری باید با دقت و بر اساس نوع پروژه، شرایط مالی، زمان‌بندی و ریسک‌های مرتبط با آن انجام شود. هر نوع قرارداد دارای مزایا و معایب خود است و به مدیران پروژه کمک می‌کند تا بهترین گزینه را برای انجام پروژه خود انتخاب کنند. نکته مهم برای مدیران این است که در کنار توجه به موارد مهمی همچون اظهارنامه مالیاتی، حسابداری، مدیریت منابع انسانی و… به نوع قرارداد پیمانی انتخاب شده توجه ویژه‌ای داشته باشند.

تقسیم‌بندی انواع قراردادهای ساختمانی

قراردادهای ساختمانی را می‌توان با توجه به معیارهای مختلفی بخش‌بندی کرد. در ادامه برخی از مهم‌ترین معیارهای تقسیم‌بندی انواع قراردادهای ساختمانی بررسی شده است. 4 تکنیک تقسیم‌بندی قراردادهای ساختمانی: . تقسیم بندی از نظر روش اجرا . از نظر مالی حقوقی . قراردادها بر اساس نحوه انعقاد پيمان جهت انجام موضوع پروژه . انواع قراردادها بر اساس نحوه تأمين مالی در ادامه هر یک از این معیارها و انواع قراردادهای هر کدام بررسی خواهند شد.

انواع قراردادهای ساختمانی از نظر روش اجرا

قراردادهای ساختمانی از نظر روش اجرا به 5 دسته تقسیم می‌شوند. توجه به این دسته‌بندی‌ها و ویژگی‌های هر کدام به بهبود عقد قرارداد و مدیریت آن کمک خواهد کرد. تنظیم قراردادهای ساختمانی بر پایه قوانین و مقررات ساختمانی باعث تفکیک وظایف، بهبود کیفیت ساختمان‌ها، تسهیل مدیریت پروژه و در نتیجه افزایش رضایت مشتریان خواهد شد.

شرکت ساختمانی فرداسازان سرزمین پارس با نام تجاری پارسلند به صورت گسترده در حوزه‌های ساختمانی فعالیت دارد. جهت اطلاع از آخرین قوانین و مقررات حوزه ساختمانی و عقد انواع قرارداد ساختمانی کافیست با متخصصین پارسلند تماس بگیرید.

1 . قرارداد ساختمانی امانی

قراردادهای تک عاملی یا خود اجرا که به آنها قراردادهای امانی نیز گفته می‌شود، یکی از رایج‌ترین انواع قراردادهای ساختمانی در کشور است. در قرارداد ساختمانی امانی کارفرما علاوه بر تامین مالی پروژه، کلیه مراحل از طراحی تا اجرا و پیاده‌سازی را به عهده دارد. در واقع در این نوع قراردادها که بیشتر در پروژه‌های عمرانی کوچک مانند ساخت، تعمیر و بازسازی خانه استفاده می‌شود، تمامی مسئولیت اجرای پروژه بر عهده کارفرماست. همچنین لازم به ذکر است که در این قراردادها پیمان یا قرارداد با شرکت‌های خارجی بسته نمی‌شود.

اما مهم‌ترین مزایا و معایب این نوع قراردادها چیست؟ به طورکلی انتظار می‌رود در قراردادهای امانی مدیریت پروژه آسان‌تر، هزینه‌ها کمتر و سود کارفرمایان بیشتر باشد. با وجود اینکه اصولا اجرای کار امانی بین ۱۳ تا ۱۵ درصد ارزان تر تمام شود، اما اتفاقی که در عمل رخ می‌دهد متفاوت است. همانطور که گفته شد مدیریت کلی پروژه با کارفرما است و این موضوع موجب تراکم و پیچیدگی فعالیت‌های طراحی و اجرا و مدیریت مراحل مختلف در پروژه می‌شود. به همین دلیل است که این نوع قراردادها برای پروژه‌های کوچک مناسب است.

2 . قرارداد ساختمانی دو عاملی

استفاده از قراردادهای ساختمانی دو عاملی از جمله روش‌های معمول و مرسوم در اجرای پروژه‌های ساختمانی به شمار می‌رود. این نوع قرارداد در مقایسه با قرارداد تک عاملی سازمان یافته‌تر است. در واقع قرارداد ساختمانی دوعاملی این امکان را فراهم ‌می‌کند که کارفرما برای انجام راحت‌تر پروژه خود از یک پیمانکار استفاده کند. در این نوع قرارداد کلیه خدمات طراحی و ساخت توسط پیمانکار انجام شده و کارفرما بیشتر نقش کنترلی و مدیریتی دارد. قراردادهای ساختمانی دو عاملی که گاهی به نام قرارداد طرح و ساخت نیز شناخته می‌شود، به دو دسته کلی تقسیم می‌شود.

3 . قرارداد طرح و ساخت توأم (Design & Build)

در قرارداد طرح و ساخت توأم، مسئولیت کلیه عملیات مربوط به اجرای پروژه مانند خدمات طراحی، تدارکات و پیاده‌سازی به پیمانکار واگذار می‌شود. در واقع کارفرما، پس از تکمیل طراحی از طریق مناقصه یا عقد قرارداد مستقیم، تدارکات و اجرای پروژه را به پیمانکار واگذار می‌کند که این موضوع سرعت انجام پروژه را بهبود می‌بخشد.

به طورکلی استفاده از قرارداد طرح و ساخت توأم با اعطاء مسئولیت کامل طراحی و ساخت به یک پیمانکار و کاهش درگیری کارفرما با فرایند طراحی و ساخت، پیچیدگی انجام پروژه را کاهش می‌دهد. از طرفی این نوع قرارداد موجب افزایش سرعت و کاهش هزینه انجام پروژه می‌شود.

درطرف مقابل، علاوه بر پیچیدگی انتخاب پیمانکار که منجر به کاهش رقابت و افزایش قیمت می شود، واگذاری بخش عمده کار به یک پیمانکار ممکن است موجب برآورده نشدن انتظارات و افزایش ریسک برای کارفرما شود.

4 . قرارداد مهندسی، تدارکات و ساخت (EPC)

 قرارداد مهندسی، تدارکات و ساخت (engineering, procurement, construction ) یا به اختصار EPC، نوعی از قراردادهای ساختمانی دو عاملی است. این نوع قرارداد همانطور که از نام آن می‌توان فهمید به سه بخش طراحی و مهندسی (engineering)، تأمین کالا (procurement) و اجرا (construction) تقسیم می‌شود.

در این روش محدودیت‌هایی برای کارفرما ایجاد می‌شود و کلیه فعالیت‌های پروژه برعهده پیمانکار است. این ویژگی موجب می‌شود کارفرما درگیر مسئولیت‌های سنگین مدیریتی و اجرایی نشود. روش EPC امکان انجام کارها به صورت غیر متمرکز را فراهم می‌کند. این موضوع به این معناست که برخی از فعالیت‌های حوزه اجرایی می‌تواند قبل از تکمیل کارهای طراحی، انجام شود.

راهنمای جامع سرمایه گذاری در صنعت ساختمان سازی

قرارداد مهندسی، تدارکات و ساخت (EPC) اغلب با ارائه مناقصه منعقد می‌شود. به همین دلیل لازم است پیش از مناقصه، مطالعات اولیه پروژه و طراحی مفهوم انجام شده باشد.

کاهش پیچیدگی و ریسک برای کارفرما، صرفه‌ جویی در زمان و هزینه‌ها و تخمین زمان پروژه از ابتدا، آزادی عمل پیمانکاران در انتخاب تجهیزات و تکنیک‌ها و امکان بررسی مهندسی و داشتن گزینه‌های مختلف طراحی برای کارفرمایان، مهم‌ترین مزیت‌های روش دوعاملی است. از طرفی قرارداد ساختمانی دو عاملی با واگذاری عمده کارها به پیمانکار موجب کاهش کنترل کارفرما بر پروژه و عدم انتقال دانش فنی به کارفرما می‌شود. همچنین انتخاب پیمانکار مناسب جهت تضمین کیفیت پروژه، فرآیندی سخت و زمان بر است.

5 . قرارداد ساختمانی سه عاملی

 قرارداد ساختمانی سه عاملی یکی از مهم‌ترین و رایج‌ترین انواع قراردادهای ساختمانی است. در قراردادهای عمرانی سه عاملی، کارفرما، پیمانکار و مشاور اعضاء قرارداد را تشکیل می‌دهند. فرآیند این نوع قرارداد به این شکل است که پس از تکمیل طراحی پروژه توسط کارفرما، طرح به صورت طرح مناقصه به پیمانکار سپرده می‌شود. در واقع کارفرما برای تکمیل طراحی پروژه از یک شرکت مشاوره تخصصی استفاده می‌کند که طراح نهایی پروژه را تهیه می‌کند. این نوع قرارداد به نام پیمانی نیز شناحته می‌شود.

مهم‌ترین مزیت‌های قرارداد ساختمانی سه عاملی به شرح زیر است :

1 . امکان استفاده از شرکت‌‌های متخصص و با سابقه در کلیه مراحل انجام پروژه

2 . کاهش بروکراسی اداری و تسریع روند انجام کار

3 . برون سپاری پروژه‌ها و پیدایش و توسعه نسل جدید پیمان کاران

4 . فرصت طلایی رقابت تخصصی و ایجاد صرفه اقتصادی در اجرای پروژه‌ها

همچنین مهم‌ترین معایب قرارداد ساختمانی سه عاملی را می‌توان به صورت زیر بیان کرد:

1 . مشخص نبودن مسئول پروژه

2 . پیچیدگی ایجاد هماهنگی بین پیمانکار و شرکت مشاور طراحی

3 . امکان طولانی شدن شروع کار به واسطه تاخیر در فعالیت شرکت مشاوره طراحی

4 . ایجاد طرح غیر کارآمد و صرف هزینه و زمان بسیار زیاد برای اصلاح و بازنگری

مشاوره حقوقی در صنعت ساختمان

جمع بندی مقاله قراردادهای ساختمانی

در این مقاله تلاش کردیم تا شما را با انواع قراردادهای ساختمانی و توضیح آن آشنا کنیم. در نهایت باید گفت تنظیم قراردادهای ساخت و ساز، امری حساس بوده و به دانش و تجربه بالایی احتیاج دارد. از این رو، سازندگان برتر برای شما انواع قرارداد عمرانی و ساختمانی را که توسط وکلای متخصص در این زمینه نگاشته شده است، فراهم نموده و شما می‌توانید به راحتی با دانلود قرارداد مورد نظر، آن را مورد استفاده قرار دهید.