انحلال قرارداد در صنعت ساختمان : یکی از رایج‌ترین و پرکاربردترین قراردادهایی که امروزه افراد زیادی از آن استفاده می‌نمایند قرارداد پیمانکاری است. قرارداد پیمانکاری در واقع قراردادی است که به موجب آن شخص کارفرما انجام عملی را با شرایط معین در قبال پرداخت وجه معین به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار می‌نماید تا در بازه یکی از رایج‌ترین و پرکاربردترین قراردادهایی که امروزه افراد زیادی از آن استفاده می‌نمایند قرارداد پیمانکاری است.
قرارداد پیمانکاری در واقع قراردادی است که به موجب آن شخص کارفرما انجام عملی را با شرایط معین در قبال پرداخت وجه معین به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار می‌نماید تا در بازه زمانی مشخص شخص حقیقی یا حقوقی (پیمانکار یا مقاطعه‌کار) آن عمل را انجام دهد. یکی از زمینه‌هایی که در آن از قراردادهای پیمانکاری استفاده می‌شود، ساخت و ساز ساختمان می‌باشد. ما در این مطلب در صدد هستیم تا در خصوص انحلال قراردادهای پیمانکاری به ویژه قراردادهای پیمانکاری ساختمان توضیحاتی ارائه دهیم.
قبل از ورود به موضوع موارد انحلال قراردادهای پیمانکاری، بهتر است ابتدا به مفهوم حقوقی انحلال قرارداد و تفاوت آن با سایر اصطلاحات رایج حقوقی بپردازیم.
بیشتر بخوانید: مشارکت در ساخت
انحلال قرارداد به چه معناست؟
انحلال قرارداد به زبان ساده به هم زدن قرارداد و جلوگیری از تداوم آن می‌باشد. اما نکته حائز اهمیت آن است که همانطور که انعقاد قرارداد دو مرحله دارد، انحلال قرارداد نیز دارای دو مرحله می‌باشد. با این توضیح که:
تراضی و توافق طرفین مبنی بر انحلال یک قرارداد
اجرای تصمیم قطعی مبنی بر انحلال قرارداد
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
پس از پیش فروش
ماده ۴۵۴ قانون مدنی: هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی‌شود مگر این که عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط شده که در این صورت اجاره باطل است.
ماده ۴۵۵ قانون مدنی: اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر این که شرط خلاف شده باشد.
حق فسخ مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
در صورتی که سازنده در انجام تعهدات خود کوتاهی کند، مالک می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد مشارکت اقدام کند. در صورت مشاهده چنین تخلفاتی مالک می‌تواند اقدام به فسخ کند:
- تاخیر غیرمجاز سازنده در تجهیز کارگاه در مدت تعیین شده در قرارداد
- تاخیر غیرمجاز سازنده در اجرای برنامه زمانبندی در قرارداد
- انتقال و واگذاری موضوع قرارداد به غیر تحت هر عنوانی از قبیل صلح، وکالت، بیع، مشارکت و نمایندگی
- عدم رعایت مقررات قرارداد در مورد ضوابط ساخت و ساز، نقشه‌ها، طرح‌های اجرایی، فروش و پیش فروش
- حق فسخ سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
مالک نیز در انجام تعهدات خود مانند عدم تحویل و تخلیه ملک، عدم اعطای وکالت به سازنده جهت اخذ پروانه ساخت، سازنده می‌تواند اقدام فسخ قرارداد مشارکت کند.
معمولاً در قرارداد مشارکت ساخت، افراد با دلایل زیر دادخواست فسخ قرارداد به دادگاه ارائه می‌دهند، تا قانون در این شرایط قضاوت کند و رای حق فسخ را اعلام نماید:
- فسخ به علت شرط فسخ
- فسخ به علت تخلف از شرط
- فسخ به علت فوت سازنده
- فسخ به علت ورشکستگی سازنده
- فسخ به علت توقیف یا مصادره ملک
- فسخ به علت فورس ماژور
- فسخ به علت غیرمقدور بودن انجام مشارکت
مهلت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
هنگامی که حق فسخ مشارکت در ساخت به طرفین داده می‌شود، فسخ کردن آن به تنهایی رخ نمی‌دهد و باید طرفین بخواهند از حق فسخ خود استفاده کنند. همچنین در هنگام عقد این قراردادها باید برای فسخ آن مدت زمان تعیین شود در غیر این صورت، شرط فسخ کردن آن باطل می‌شود.
توصیه مهم: باید هنگام عقد مشارکت از یک وکیل کمک بگیرید، چرا که هرچه قراداد واضح‌تر و شفاف‌تر و جامع‌تر باشد، امکان دعوا و اختلاف پایین‌تر است.
از این رو سعی کنید هنگام عقد آن با توجه به شرط قرارداد، جبران خسارت متناسب با همان شرط قرارداد نوشته شود تا همه شروط آن واضح باشد.
تعیین سقف خسارت در فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از موارد مهمی که هنگام عقد مشارکت در ساخت در قسمت فسخ باید ذکر شود تعیین سقف خسارت است.
برای مثال، در مشارکت در ساختی گفته شده است برای اجرای نازک کاری ساختمان ۶ ماه زمان نیاز است که از تاریخ 1402/02/26 شروع و تا تاریخ 1402/08/26 پایان می‌یابد و اگر تا تاریخ قید شده تمام نشود، سازنده موظف است روزانه مبلغ یک ملیون تومان را تحت عنوان “خسارت روزانه” به مالک پرداخت کند که سقف این پرداخت‌ها تا مبلغ شصت میلیون تومان است، یا به عبارتی مجاز به تاخیر به مدت 60 روز می‌باشد.
همچنین اگر ادامه پروژه از مدت مجاز مشخص شده بیشتر طول بکشد مالک می‌تواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند. باید مشخص باشد زمانی که طرفین به این شرایط می‌رسند چه اتفاقی برای هزینه‌های انجام شده توسط سازنده می‌افتد؟ اگر مالک سندی به نام سازنده زده باشد چه اتفاقی برای سند می‌افتد؟ آیا گفته‌های شفاهی سازنده برای هزینه‌های انجام شده کافی است یا باید به داور پروژه فاکتور ارائه دهد؟ اگر قرار به پرداخت هزینه‌ای باشد چگونه پرداخت شود؟ نقدی یا به صورت اقساطی؟ همچنین باید قید شود که سازنده موظف به پرداخت هزینه‌ای برای خسارت است که این هزینه جداگانه از هزینه خسارت روزانه باید پرداخت گردد.
فایده حق فسخ چیست ؟
حق فسخ یک راه رفع ضرر است. فایده اصلی حق فسخ جایی است که اگر طرف مقابل شما به تعهد خود عمل نکند، می توانید قرارداد را فسخ کنید.
در این صورت اگر طرف قرارداد تعهد خود را انجام نداد، شما می توانید معامله را فسخ کنید و خسارتی که در قرارداد تعیین شده است را مطالبه کنید.
نتیجه‌گیری
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت زمانی اتفاق می‌افتد که اختلافی میان مالک و سازنده به وجود آمده باشد. فسخ این قرارداد مانند هر قرارداد قانونی دیگری دارای قواعد و ضوابط ویژه خود است. دلیل‌های مختلفی می‌توانند عامل درخواست سازنده و مالک برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت باشند. برخی از این دلایل می‌توانند منجر به فسخ قرارداد شده و برخی دیگر توسط دادگاه رد می‌شوند.
در این مقاله به بررسی دلایل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، عوامل موثر بر آن و تمامی اصطلاحات مرتبط پرداختیم. امیدواریم که این مقاله برای شما مفید واقع شده باشد. در صورت بروز هرگونه سوال آن را با تیم سازندگان برتر به اشتراک بگذارید.
No comment